土地活用・節税・相続をお考えの方は当社にお任せください!

土地活用Land Utilization


一口に土地活用といっても、かんたんに始められるものから、大きな借金を背負って行うハイリスクの活用まで様々です。
土地によって活用方法は違って当然です。土地活用は、活用する「土地」と活用する「人」の組み合わせで変わってきます。
回収期間や転用性、相続時評価額は、出口戦略に関係してくるので判断を誤らようにしましょう。

  1. 費用・予算で選ぶ

    基本的に建物を建てる土地活用で、費用が少ないものはありません。 それでも、土地や建物には担保価値があるので、借入金を利用すれば、現金での支出は大幅に抑えることができ、自己資金は少なくても可能です。 現金で始めるとしたら、土地だけを貸す貸地では負担が無いに等しく、借主さえいればかんたんに始めることができます。

    駐車場経営

    月極の青空駐車場(未舗装)も初期投資は非常に少なくて済みます。10台程度の規模と仮定して、コインパーキングでは300万円~500万円程度、アスファルト舗装して有人の時間貸駐車場にしても、100万円前後+人件費程度です。立体駐車場になると、設備が必要になり投資も増える代わりに、駐車効率がよくなって収益が上がるので、予算と需要で判断すればよいでしょう。駐車場は狭い土地の代表的な活用方法で、トランクルームや太陽光発電のように、小さい設備なら配置を工夫して十分活用できます。 間口が狭ければ、バイク用のコンテナという選択肢もあります。他にも、自動販売機、広告看板、小規模なコインランドリーなど、アイデア次第で活用方法は広がるので、諦めずに検討することが大切です。

    太陽光発電

    太陽光発電も同様で、広さに応じて当然必要な資金量は変わりますが、個人が行うレベルの規模なら数百万円で始めることができます。 ただし、費用負担が小さい分だけ、収益性(キャッシュフロー)は小さくなります。賃貸経営同様10%の利回りが目安で、回収期間は10年が目安です。 太陽光発電ではランニングコストが小さく、利回りがそのまま回収期間に反映されます。 導入時に補助金等などあり。

    賃貸経営

    土地と建物を担保にして、借入金で行う賃貸経営では、総費用の2割程度の自己資金があれば、大きな金額での土地活用が可能で、手持ちの資金よりも大きな資金で運用することを、「レバレッジ」と呼びます。 例えば、1000万円の資金で100万円の利益を得られるとすれば、利回りは10%です。 しかし、土地と建物を担保に4,000万円借り入れて、合計5000万円で運用すれば、10%の利回りで500万円の利益が出ます。 このとき、自己資金の1000万円に対する500万円の利益は50%にもなり、たった2年で回収できてしまいます。 4,000万円の借入金は、土地と建物の資産価値を相殺すると大きな金額ではありません。リスクも当然大きくなりますが、このように少ない自己資金で大きな成果(レバレッジ効果)を出せるのが、賃貸経営のよいところです。

  2. 資金回収期間や転用性で選ぶ

    住宅の賃貸経営(自宅併用を除く)は、利回りが10%程度、つまり資金回収期間が10年程度になることを、基本的な目安として運用します。 言い方を変えれば、不動産投資で、利回りが10%あれば運用合格ラインです。テナントに頼る事業用賃貸は、住宅よりも家賃が高くできるので回収期間が短い代わりに、テナントが埋まらなければ回収できない事態になります。 そこで、店舗併用住宅にして、リスクを軽減することも視野に入るでしょう。これらの賃貸経営は、回収前でも売却できる点から、総合的な転用性は極端にひどくありません。

    賃貸経営以外の回収期間や転用性は?

    転用性だけに注目するなら、自己使用で機会をうかがうのもよいでしょう。 自宅を建てたとしても、賃貸や売却に切り替えることができるからです。 売却も資産の転用を考える上で、最も選択肢が多い万能性を持っています。

  3. 収益性で選ぶ

    土地活用の収益性(キャッシュフローの大きさ)で選ぶとなると、投資が大きくてリターンが大きくなるマンション経営や、サービス付き高齢者住宅になります。 店舗併用住宅でも、店舗と住宅の両方から収入があり、なおかつ店舗から収入は大きいので、うまくいけば高い収益を得られます。 しかし、マンションや店舗併用住宅は立地に大きく影響されますし、サービス付き高齢者住宅は立地が重要視されなくても、用途が限定された建物で転用性に欠けます。 したがって、高い収益性と引き換えに、条件が厳しい点を自覚しなくてはなりません。 また、いずれも初期投資が大きく借入金が多くなるため、返済も利息負担も膨大です。収益の悪化で、途端に赤字経営になるリスクを抱えながらの運用になるでしょう。そこで、アパートや戸建賃貸のミドルリスク・ミドルリターンに人気が集まりますが、考えることは皆同じですから、地域の需要を確実に把握して実行するべきです。 アパートも戸建賃貸も、一般人には大きな投資であることを忘れてはなりません。

    太陽光発電と動産担保融資

    土地が広ければ大規模に太陽光発電を展開するプランもあります。 太陽光発電の売電収入は、ほとんどが利益になるため、規模を大きくすれば十分なキャッシュフローを得られます。 ところが、地価が安い田舎で土地を担保にしても、大規模に太陽光発電を展開するほどの資金を得られない状況が起こってしまいます。 この点を解消する仕組みが、「動産担保融資(ABL)」と呼ばれる融資の方法です。 動産担保融資では、太陽光発電の設備と売電収入を担保として、事業資金を融資します。 取り入れている金融機関(特に地方銀行)は多いので、チャレンジする価値はあります。

  4. 相続対策

    相続税の評価減を受けるには、小規模宅地等の特例、貸家貸付地の評価減、貸家の評価減を受ける方法が一般的です。 したがって、建物が建っている土地活用なら、相続税対策になります。 小規模宅地等の特例は、宅地に対して最大80%の評価減(面積に限度あり)をするもの、貸家貸付地の評価減は、貸家の敷地を特定の割合で評価減するもの、貸家の評価減は、文字通り貸家を特定の割合で評価減するものです。 これらをすべて考えると宅地、貸家の敷地、貸家のすべてを満たす賃貸経営全般が有利です。相続税対策としてアパート経営が有名なのは、現金(借入金)を土地と建物に換えることで、資産価値をそれほど損なわずに、相続税評価額を大きく下げる手法だからです。

    相続対策は相続人のために・・・・

    相続対策は、ほとんどが相続税評価額を下げることをポイントとして語られます。相続税の税率は高く、評価額を下げるほど税額が安くなるため、相続人を思ってあらかじめ評価額を下げておこうとするのは、決して間違いではありません。いわば相続“税”の対策です。 ところが、評価減を受けられるからと何でも不動産に換えてしまうと、今度は相続人が相続税を支払うための現金が不足します。 すぐに売れない不動産より、相続税が高くても現金が歓迎されることもあるでしょう。つまり、時には売却が“相続対策”にもなり得るということです。 また、不動産が共有名義で相続されると、多くの場合でトラブルが発生します。相続させる側としては、相続後にトラブルを起こすのは本望ではなく、土地を分筆して遺産分割協議がスムーズにされる工夫も相続対策の1つです。

  5. 節税対策

    節税できる土地活用で最も一般的なのは「アパート・マンション経営」です。具体的にどのような節税対策ができるのか、ここではムズカシイ説明はやめて分かりやすくお伝えします。

    • 固定資産税が下げられます。住宅用地では土地の固定資産税が課税標準の6分の1に減額されます。土地を更地のままにしておくよりお得です。
    • 所得税、住民税が下げられます。不動産所得とその他の所得(給与など)を合わせて確定申告する事によって所得税、住民税が下がる可能性があります。
    • 相続税が抑えられます。土地の上にアパート・マンションなどの建物を建てると、土地の評価が下がり、税金が安くなります。
    • このように賃貸経営は収入だけでなく、節税効果の高いことからも、土地の有効活用の筆頭にあげられます。
    まとめ

    どんな土地活用でも万能ではなく、必ずメリットとデメリットがあります。 人によってはメリットを過大に評価し、人によってはデメリットを恐れ、負うべきリスクと得られる収益の比較、将来の予測など迷うことも多いでしょう。 不動産は次世代に受け継がれていくので、現在有効な活用方法が、将来も有効とは限らず、株のようにかんたんに売買できないこともあり、長期的な運用計画が求められます

空き家対策

  1. 空き家を放置するとどうなるのか?

    新築の空き家や構造が頑丈な空き家なら、放置しても大丈夫だと思うでしょうか?
    しかし、空き家は建物以外に敷地も含まれるため、建物に問題がなくても敷地から問題が発生することもあります。

    老朽化と周囲への悪影響

    放置しなくても家は老朽化していきますが、放置するとさらに傷みやすいと言われています。
    その理由は、採光・換気がされないことによる湿気と、傷みが進行する前に修繕する意思が働かないからです。
    老朽化が進んだ空き家は、徐々に住環境も悪化し、次第に周辺へ悪影響をもたらします。
    例を挙げるとするなら、次のような危険性が増すでしょう。

    • 倒壊の危険、壁材や屋根材の剥落・飛散
    • 放火や失火による火災
    • 庭木の越境、雑草の繁茂
    • 害虫・害獣の発生
    • 不法投棄など衛生状況の悪化
    • 不法侵入・不法占拠
    • 景観の悪化

    これらの危険性が高まっても敷地内で収まればまだよいのですが、他人へ損害を与えると損害賠償請求に繋がる可能性がありますし、そうでなくても近所との関係悪化で住みにくくなることも考えられ、空き家には適正な管理が必要です。

    資産価値の低下

    再開発地域や人気のマンションなど、よほどの事情がなければ、家の市場価値が維持されることは今の時代において考えられません。 ですから、空き家であるかどうかに関係なく、築年数が増すごとに家の資産価値は徐々に下がっていきます。 それだけなら自己責任の範囲でも、放置された空き家が周辺に悪影響を与えるレベルに達すると、周辺物件も価値の下落を招き、同時に土地も価値を下げるでしょう。 また、荒れてしまった家や土地は、元に戻す費用(家なら解体費用)込みで取引されるのが通常で、それだけ売る側にとってマイナスです。 なお、マンションは戸建てよりも資産価値の下落が鈍く、部屋単位での老朽化も考えにくいのですが、空き家が増えすぎると管理組合の意思決定に支障をきたし、修繕等の対策ができずにスラム化して、資産価値を大きく落とす懸念もあります。

  2. 行政における対策

    市町村単位で進められてきた空き家対策は、これからの人口減少時代を踏まえ重要な国策になっており、国は法整備を進めて市町村の空き家対策を支援しています。
    現状でどのような対策が行われているのか確認してみましょう。

    住宅用地特例の適用除外や強制解体

    空き家対策特別措置法の施行により、周辺に悪影響を及ぼしている、またはそのおそれがある危険な空き家は、「特定空き家」と認定されて措置の対象になります。 具体的な措置の内容は段階的で、次のような流れで進みます。
    1. 市町村から改善のための助言・指導
    2. 改善がなければ勧告され固定資産税の特例適用除外
    3. 改善勧告に従わなければ改善命令
    4. 改善命令にも従わなければ代執行により強制対処
    まず、市町村から助言・指導が入る時点で、もはや猶予がないことを告知されたのも同然ですから、速やかに改善を施して悪影響を取り除かなくてはなりません。 そして、助言・指導で改善されない場合は、改善勧告を受けます。 改善勧告は、同時に土地の固定資産税・都市計画税が上がるペナルティを伴います。 住宅の敷地は、固定資産税が最大で1/6、都市計画税が最大で1/3に軽減されますが、勧告によって軽減の対象から外れ税額が3倍~4倍程度に上がります。 それでもなお改善されない場合は改善命令が発令され、命令も無視すると市町村が代わりに改善を施す代執行によって、強制的に悪影響の要因が取り除かれます。 解体することでしか改善できない空き家では、所有者負担で強制解体となります。

    空き家バンク

    空き家バンクとは、市町村や市町村に委託されたNPO法人等が、登録された地域の空き家情報を提供することで、空き家の利用者とのマッチングを行うサイトです。
    全国の約7割の市町村が、空き家対策の一環として空き家バンクを開設しています。
    売買・賃貸をあっ旋する仕組みとしては有用なのですが、運営主体が市町村単位であることから仕様が統一されておらず、全国規模での情報検索に難がありました。
    利用者側の手間が大きいことは、空き家バンクの活用意欲を低下させ、実際に空き家バンクは期待されたほどの成果を上げていません。
    この状況を見て、国土交通省の国土審議会は、空き家バンクの物件情報を一元化し、標準システムを整備するよう政策提言をしました。
    提言により予算が確保され、2017年度からモデル事業が開始されました。
    不動産ポータルサイトとして運用実績のあるLIFULL(ホームズ)とアットホームがモデル事業に参加し、試行運用のサイトも既にオープンしています
    こうした動きは、空き家対策にITを取り入れ、増えすぎた空き家の利活用を促進させるもので、空き家対策が重要な課題であることを示していますが、現時点で、1/4程度の自治体しか全国版空き家バンクへの参加を表明していません。
    完全な意味での「全国版」は、まだまだこれからの段階です。

    解体やリフォーム補助金

    市町村にとって空き家の存在は、地域の衰退と住民税の減収に結び付きます。 人が住んでくれれば最良ですが、建て替えや解体が行われるだけでも、経済効果を生み出しますし、空き家対策のコスト低下は歓迎すべき状況です。 そこで、多くの市町村が空き家に対する何らかの補助金制度を導入しており、空き家の所有者としては積極的に利用するべきでしょう。 一例として、次のような費用への補助金が多く見られます。

    • 解体費用
    • リフォーム費用
    • 家財の撤去費用
    • 管理費用

    空き家関係の補助金は、空き家バンクと結び付けている(空き家バンクへの登録を条件にしている)市町村もあるので、空き家バンクの利用と並行して考えたいところです。

  3. 維持のために必要な管理内容とコスト

    空き家をすぐに活用する方法が現実的ではないのなら、放置による劣化や周囲への悪影響を防止するのが最優先事項です。 空き家を維持するためには何が必要で、どのくらいのコストがかかるのか、その一例を挙げます。

    管理内容
    ・換気

    湿気の除去を目的に、定期的に窓などの開放を行って換気します。 換気は採光も兼ねているので、共にカビの発生を抑えるのですが、目安としては1ヶ月に1回程度が必要です。

    ・掃除

    ホコリと虫の死骸等を掃除して、室内を清潔に保ちます。 屋外においても舞い込んだゴミや不法投棄されたゴミを掃除するのですが、その頻度は適時となるため、換気など他の管理と一緒に行うのが効率的です。

    ・水道設備

    排水管には必ず封水(排水口と排水管を直通させないための溜め水)の仕組みがあるので、長期間通水させないと、封水が乾いて虫の侵入や臭いの元になります。 そのため、水道は解約せず定期的に通水させて、同時にサビも防止します。

    ・害虫対策

    空き家かどうかに関係なく、僅かな隙間から虫が侵入するのは避けられませんが、空き家にしていると随時駆除されないので、増えてしまう可能性が高いです。 また、家に甚大な被害を与えるシロアリについては、発生が確認されていなくても業者に頼んで防蟻処理してもらうべきでしょう。

    ・剪定

    庭木の手入れは意外と重要で、越境対策の他、葉・花・果実のいずれも虫を呼び込みやすく、落葉樹なら落ち葉の処理も必要になって、伐採も視野に入れたいところです。 また、除草もなかなか大変なので、防草シート等の活用も考えましょう。

    ・郵便物

    郵便物は転居届で転送してもらえますが、問題はいつの間にか届くチラシです。 ポストが溢れると、管理されていない空き家だと思われてしまうので、防犯面からも郵便物は定期的に回収しなくてはなりません。

    管理にかかる費用の一例
    ・空き家の固定資産税と解体した場合

    市町村が危険な空き家と判断して改善勧告をした場合、もしくは自主的な解体で土地の固定資産税は3倍~4倍に上がる一方で、解体すると家の固定資産税がなくなります。 トータルでは上がるケースの方が多いと思われますが、土地が安い地方では、解体した方が安くなるケースもないわけではありません。

    ・光熱費

    給湯器がガスの場合を除き、空き家の維持でガスを利用することはないはずです。 しかし、電気は換気・掃除等で訪れる場合に使うかもしれませんし、水道は止めてしまうと封水切れと掃除に不便なので、共に基本料金程度の費用負担で継続でしょう。

    ・管理サービス/管理・共益費

    仮に1ヶ月1回の管理だとしても面倒になってくるのは誰でも同じで、遠隔地に空き家があると、そもそも管理のために行くこと自体が負担です。 最近は月1万円程度出せば、室内までチェックしてくれる管理サービスもあります。 また、マンションの管理・共益費は所有する限り徴収される維持費です。

    ・保険

    火災保険・地震保険・家財保険とありますが、空き家になると住宅用の保険は使えず、一般用(店舗等)を対象にした保険になります。 地震保険・家財保険は、必要なら火災保険に付帯して加入すれば大丈夫でしょう。

    ・メンテナンスや修繕積立・大規模修繕費

    戸建ての大きなメンテナンスは、おおよそ10年周期で行う外壁と屋根の修繕です。 他に庭木の剪定もあり、いずれにしても業者に頼まなければできないメンテナンスで、大きな出費を覚悟しなくてはなりません。 マンションでは、修繕積立金でカバーされますが、足りなければ一時金徴収または値上げされることもあるので、現在の出費以上になる可能性があります。

    空き家・マンション・土地の維持費はいくら?

    空き家維持費は多くが固定資産税ですが、他にも電気・水道代、管理費、保険料、1年単位や10年単位では、剪定費用や修繕費もかかります。所有する不動産の種類と今後の意向よっても違うので、それぞれの内容と目安を紹介します。

  4. 売るか貸すか?

    使い道のない空き家を所有していると、維持費がかかる上に資産価値を落としてしまうので、多くの人は売って現金化するか、貸して収益を得たいと考えるはずです。 どちらにもメリットデメリットがあるので、よく確認しておきましょう。

    売る場合の条件とメリットデメリット

    極端なインフレが起きない限り現金の価値は下がらないので、売るメリットの1つは資産価値を下げないことであり、現金は所有していても維持費がかからず(むしろ預けることで利息を得られ)、使いたいときに使える流動性の高さも魅力です。 その代わり、売ることで発生する諸費用(仲介手数料、登記費用、クリーニング費用など)を考慮すると、空き家の価値と同じ現金を手にすることはできません。 つまり、価値よりも高く売れない限りは、売ると確実に目減りします。 また、住宅ローンが残っていると、諸費用を除いた売却金額と自己資金でローンを完済できることが条件になり、特にオーバーローン状態の空き家を売るのは大変でしょう。 他にも、共有名義の場合には共有人全員の同意が、家族名義の場合はその家族の同意が必要となり、代理して売るためには委任状が必要です。

    貸す場合の条件とメリットデメリット

    メリットはいうまでもなく、空き家という遊休資産が収益物件に変わる点です。 しかも、空き家で通常必要となる管理は、入居者が生活する上でも必要なことが多く、維持していく手間が大幅に省けます。 もっとも、借り手がいなければ貸せないですし、住宅ローンは賃貸を前提としていないので、ローンが残っている場合は金融機関の了承が得られるかどうか未知数です。 また、現状で内外装に不具合のある空き家は、修繕・リフォーム費用も発生します。 マンションであれば、管理規約で賃貸が許されるか確認も必要でしょう。 その他に、固定資産税等の税金や大規模修繕の費用は、維持した場合と同様に発生すること、徐々に資産価値は下がること、大家として入居者管理(委託は可能)が必要になることを踏まえ、家賃でプラスになる計算が成り立たないと難しいのも確かです。

  5. その他の活用

    賃貸住宅として長期的に貸すことができると経営は安定する一方で、賃貸の需要が乏しいと入居率が落ちて費用ばかりが発生してしまいます。 そこで、戸建て賃貸よりも効率のよい収益モデルが徐々に広がってきました。 また、空き家が古く建物としての活用が難しい状況であれば、解体して更地からの土地活用も選択肢として考えてみたいところです。 投資を伴うので手は出しにくいですが、放置しても何も得られないからです。

    ・シェアハウス

    賃貸住宅の応用編で、部屋別に複数の入居者と賃貸契約する形態です。 1戸貸しよりも家賃収入が多く、主に都市部で盛んになってきていますが、入居者同士のトラブルが発生しやすいため、短期契約を余儀なくされるデメリットもあります。

    ・ゲストハウス

    基本的には相部屋の素泊まりを安価(~3,000円程度)で提供する宿泊施設です。 バックパッカーやライダーが入れ替わり宿泊して、自由に交流を深める場所でもあり、宿泊にお金をかけたくない層には人気があります。

    ・民泊

    旅行者等をターゲットに、1日単位で空き家を宿泊させるビジネスです。 Airbnbなどマッチングサイトを通じて物件情報を提供し、一般にはホテルより安い宿泊料で運営するのですが、営利目的では違法扱いです。 合法化に向けた法整備を進める動きがあるので、今後期待される分野です。

    ・店舗

    典型的には古民家を利用した飲食店などの例があるように、住宅を利用した出店(賃貸)のニーズがまったくないわけではありません。 ただし、店舗の多くは改装が必要になるので、店舗閉鎖となった場合に、元の空き家で戻ってこないことから、貸す側にもリスクはあります。

    ・土地活用

    価値が低い家なら建物の活用を諦め、解体して土地で活用するか、さらに新しい建物を建てて賃貸経営を始めます。 解体で空き家の管理・維持費負担が不要になるメリットもあります。 また、更地にすることで土地の用途が広がり、売却の可能性も出てきます。 何が正解になるのかは、ニーズの違いや所有者の意向で異なるでしょう。

  6. 寄付や処分について

    どうしても空き家が使えないとなれば、誰かに貰ってもらうしかありません。 この問題は、土地の安い地方で起こりやすく、土地の売却代金で解体費用すら捻出できない地域では、解体しても赤字になってしまうからです。 また、不動産は放棄することができず、放棄のタイミングは相続時に限られます。 したがって、相続前なら相続放棄を検討できるのに対し、既に相続している場合は、寄付を考えるのが現実的な処分方法です。

    ・自治体への寄付

    地域のコミュニティスペース等、公共性の高い用途で寄付を受け入れている自治体もありますが、税収減や管理コストから寄付には消極的な自治体がほとんどです。 空き家が使える状態で、なおかつ土地も同時に寄付できることが条件です。

    ・個人への寄付

    寄付先として最も有力なのは隣家で、来客用・子供用など、タダなら欲しいと思っている可能性はあります。 身近な存在でも、きちんと贈与契約書を交わしておくのがポイントです。

    ・法人への寄付

    営利企業は難しくても、公益法人なら寄付を受け入れる可能性はあります。 条件を満たせば税制上の優遇もあるため、教育・文化・福祉など貢献のある公益法人を対象に、寄付を受け付けていないか探してみましょう。

    ・自治会や町内会への寄付

    自治会や町内会は、団体組織でありながら登記名義人になることができず、多くの場合は、保有する不動産を会長や役員の共有名義で行っています。 認可地縁団体になると法人格で登記できることから、自治会や町内会が認可地縁団体であるかどうかが、寄付できるポイントになると思われます。

    ・相続放棄

    これから相続がある場合に限定されますが、相続放棄でも不動産を処分できます。 ただし、相続放棄は一部放棄が許されない点で使いにくく、相続放棄をしても他の相続人が相続するため、相続人全員が相続放棄しなくてはなりません。

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